대출 한도는 두 가지 규제 중 낮은 쪽으로 정해집니다
은행이 얼마를 빌려줄지는 두 개의 문을 모두 통과해야 결정됩니다. 집이 담보로 충분한가(LTV)와 내 소득으로 갚을 수 있는가(DSR)입니다. 두 한도 중 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다.
LTV — 집값 대비 얼마까지
Loan To Value, 담보인정비율입니다. 6억원짜리 집에 LTV 70%라면 최대 4억 2,000만원까지입니다.
| 구분 | 일반 지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 생애최초 구입 | 80% | 70% |
| 무주택 | 70% | 50% |
| 1주택 (기존 주택 처분 조건) | 70% | 50% |
| 2주택 이상 | 60% | 30% |
규제지역은 부동산 대책에 따라 수시로 바뀝니다. 2025년 기준으로는 서울 강남·서초·송파·용산구가 해당합니다. 비율이 달라졌다면 계산기의 상세 설정에서 LTV를 직접 입력할 수 있습니다.
DSR — 내 소득으로 갚을 수 있는가
Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율입니다. 모든 대출의 1년치 원리금 합계가 연소득의 40%를 넘을 수 없다는 규제입니다. 주택담보대출만이 아니라 신용대출·자동차 할부·카드론까지 전부 합산합니다.
연간 상환 여력 = 연소득 × DSR% − 기존 대출 연 상환액
DSR 한도 = 월 상환 여력 × [ 1 − (1 + i)⁻ᴺ ] ÷ i
i = 심사 금리 ÷ 12
N = 대출 기간(개월)
예) 연봉 5,000만원, DSR 40%, 심사금리 5.7%, 30년
연간 여력 = 2,000만원 → 월 166만원
한도 ≈ 2억 8,700만원
스트레스 DSR
금리가 오를 상황에 대비해, 심사할 때 실제 금리보다 높은 금리를 적용하는 제도입니다. 가산폭이 1.5%p라면 금리 4.2%인 대출도 5.7%로 심사합니다. 실제 내는 이자가 느는 것이 아니라 한도가 줄어드는 장치입니다. 금리 1%p 차이로 한도가 수천만원씩 달라지므로 무시할 수 없습니다.
"얼마짜리 집을 살 수 있나"를 역산하면
대출 한도만 알아서는 부족합니다. 결국 궁금한 것은 내 현금으로 어느 가격대까지 가능한가입니다. 계산기는 두 조건을 모두 만족하는 최대 집값을 구합니다.
LTV가 걸릴 때: 집값 ≤ 현금 ÷ (1 − LTV + 부대비용률)
DSR이 걸릴 때: 집값 ≤ (현금 + DSR 한도) ÷ (1 + 부대비용률)
→ 둘 중 작은 값이 살 수 있는 최대 집값
부대비용을 빼먹으면 잔금 날 곤란해집니다. 취득세(1~3%), 중개보수(0.4~0.7%), 법무사 수수료, 국민주택채권 할인료를 합치면 보통 집값의 2~4%가 추가로 듭니다. 6억원 집이면 1,500만원 안팎입니다. 취득세 계산기와 중개보수 계산기로 정확히 확인해 보세요.
한도가 나온다고 다 빌려야 할까
계산 결과의 "연소득 대비 상환 부담"을 꼭 보세요. 이 값이 40%에 가깝다면 세전 소득의 40%가 원리금으로 나간다는 뜻입니다. 세금과 4대보험을 뗀 실수령액 기준으로는 체감 부담이 훨씬 큽니다. 연봉 실수령액 계산기로 실제 월급을 확인한 뒤 다시 판단해 보세요.
- 변동금리라면 금리를 1~2%p 올려서 다시 계산해 보세요. 그래도 감당되는 수준이어야 안전합니다.
- 대출 기간을 늘리면 DSR 한도가 늘어나 더 빌릴 수 있지만, 총이자도 함께 늘어납니다. 대출 상환 계산기에서 총이자를 확인하세요.
- 기존 대출을 정리하면 DSR 여력이 늘어 한도가 커집니다. 신용대출이 있다면 먼저 갚는 것이 유리할 수 있습니다.
- 정책대출(보금자리론·디딤돌대출)은 소득·집값 요건만 맞으면 금리와 한도가 유리합니다. 한국주택금융공사에서 자격을 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
부부 소득을 합쳐도 되나요?
왜 LTV보다 DSR이 먼저 걸리나요?
전세를 끼고 사면(갭투자) 어떻게 되나요?
계산 결과대로 대출이 나오나요?
주의 — LTV·DSR 규제는 부동산 대책이 발표될 때마다 바뀝니다. 이 계산기의 기본값은 2025년 기준이며 최신 규제와 다를 수 있습니다. 실제 대출 가능 금액은 금융회사의 심사 결과에 따르므로, 계약 전 반드시 은행에서 가심사를 받아 보시기 바랍니다.