취득세는 세 가지 세금의 합계입니다
흔히 "취득세"라고 부르지만 실제로 납부하는 금액은 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세의 합입니다. 6억원짜리 아파트를 1주택으로 사면 취득세 1%에 지방교육세 0.1%가 붙어 총 1.1%, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해져 1.3%가 됩니다. 이 계산기는 세 가지를 모두 합산해 보여줍니다.
주택 유상취득(매매) 세율
| 취득가액 | 취득세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% |
| 6억 초과 ~ 9억원 이하 | 1~3% (선형 누진) | 취득세율의 10% | 0.2% |
| 9억원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% |
| 조정대상지역 2주택 / 비조정 3주택 | 8% | 0.4% | 0.6% |
| 조정 3주택 이상 / 비조정 4주택 이상 / 법인 | 12% | 0.4% | 1.0% |
6억~9억원 구간은 어떻게 계산하나요?
2020년부터 이 구간은 계단식이 아니라 가격에 비례해 세율이 올라가는 선형 누진 구조입니다. 예를 들어 7억원이면 1.67%, 8억원이면 2.33%가 적용됩니다.
세율(%) = 취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3
예) 7억원 → 7 × 2 ÷ 3 − 3 = 1.67%
매매 외의 취득
- 증여(무상취득) — 주택 3.5%. 다만 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 12%가 적용됩니다.
- 상속 — 주택 2.8%. 무주택 세대가 상속받는 경우 0.8%로 낮아집니다.
- 주택 외 부동산 — 상가·오피스텔(업무용)·토지는 4%이며 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%를 더해 총 4.6%입니다.
- 농지 — 매매 시 3%(+0.2%+0.2%)이며, 2년 이상 자경한 농민이 취득하면 감면 대상이 될 수 있습니다.
주택 수를 셀 때 주의할 점
- 주택 수는 세대 기준으로 셉니다. 세대 분리가 되어 있지 않으면 부모·자녀 소유 주택도 합산될 수 있습니다.
- 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔과 분양권·입주권도 주택 수에 포함됩니다.
- 공시가격 1억원 이하 주택은 원칙적으로 주택 수 계산에서 제외됩니다(정비구역 지정 지역 제외).
- 이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우 기한 내에 기존 주택을 처분하면 중과세율 대신 표준세율이 적용됩니다.
취득세 외에 준비해야 할 비용
집을 살 때 실제로 필요한 현금은 취득세만이 아닙니다. 중개보수(복비), 법무사 수수료, 국민주택채권 할인료, 인지세, 그리고 이사·인테리어 비용까지 함께 계산해야 "잔금 날 현금이 부족한" 상황을 피할 수 있습니다. 대출을 낀다면 대출 상환 계산기로 월 상환액도 함께 확인해 보세요.
자주 묻는 질문
취득세는 언제까지 내야 하나요?
부동산 취득일(잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다.
상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 기한을 넘기면 신고불성실 가산세(20%)와
납부지연 가산세가 붙습니다. 보통 등기를 대행하는 법무사가 함께 처리합니다.
농어촌특별세는 왜 안 나오나요?
전용면적 85㎡ 이하 국민주택 규모는 농어촌특별세가 비과세입니다.
공급면적이 아니라 전용면적 기준이라는 점에 주의하세요. 흔히 말하는 "34평형"은 전용 84㎡ 내외라 비과세 대상입니다.
생애최초 주택 구입 감면은 얼마나 받나요?
취득가액 12억원 이하 주택을 생애 처음 구입하면 취득세를 최대 200만원까지 감면받습니다.
소득·연령 제한은 없지만, 취득일로부터 3개월 이내 전입하고 3년간 실거주해야 하는 사후 요건이 있습니다.
요건을 어기면 감면세액이 추징됩니다.
증여받을 때 과세표준은 무엇인가요?
2023년부터 증여 취득의 과세표준은 시가인정액(감정가액, 유사매매사례가액 등)입니다.
예전처럼 공시가격을 쓰지 않으므로, 시세가 오른 주택은 취득세 부담이 크게 늘 수 있습니다.
주의 — 2025년 지방세법 기준으로 계산한 참고용 결과입니다. 감면 특례, 조정대상지역 지정 현황, 주택 수 판정은 개별 사정에 따라 달라지므로 실제 신고 전 관할 시·군·구청 세무과 또는 위택스(wetax.go.kr)에서 확인하시기 바랍니다.