양도소득세 계산 흐름
양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익
양도차익 × (1세대 1주택이면 12억 초과 비율) = 과세대상 양도차익
과세대상 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원 = 과세표준
과세표준 × 세율 − 누진공제 = 산출세액
산출세액 × 10% = 지방소득세
1세대 1주택 비과세
2년 이상 보유한 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건도 충족해야 합니다.
12억원을 넘으면 전부 과세되는 것이 아니라 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세합니다.
과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
예) 15억에 팔아 5억 차익, 12억 초과분 3억
→ 5억 × 3억 ÷ 15억 = 1억원만 과세대상
장기보유특별공제
오래 보유할수록 양도차익에서 더 많이 빼 줍니다. 표가 두 가지입니다.
| 구분 | 공제율 | 최대 |
|---|---|---|
| 일반 (표1) | 보유 3년 이상부터 연 2% | 15년 이상 30% |
| 1세대 1주택 (표2) | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 80% (보유 40% + 거주 40%) |
1세대 1주택 특례를 받으려면 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 합니다. 거주하지 않았다면 보유 기간이 길어도 일반 공제(최대 30%)만 적용됩니다. 보유 3년 미만이거나 분양권은 공제가 없습니다.
세율
| 자산 / 보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 주택·입주권 1년 미만 | 70% |
| 주택·입주권 1~2년 | 60% |
| 주택·입주권 2년 이상 | 기본세율 6~45% |
| 분양권 1년 미만 / 1년 이상 | 70% / 60% |
| 토지·상가 1년 미만 / 1~2년 | 50% / 40% |
| 토지·상가 2년 이상 | 기본세율 6~45% |
조정대상지역 다주택자에게는 기본세율에 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p가 가산되는 중과 규정이 있습니다. 다만 이 중과는 한시적으로 배제되고 있으며 적용 기한이 여러 차례 연장되었습니다. 계산기의 체크박스로 켜고 끌 수 있으니, 실제 적용 여부는 국세청 공지를 반드시 확인하세요.
필요경비로 인정되는 것과 아닌 것
| 인정 (자본적 지출) | 불인정 (수익적 지출) |
|---|---|
| 취득세, 등록면허세 | 도배·장판 교체 |
| 취득·양도 시 중개보수 | 싱크대·주방기구 단순 교체 |
| 법무사·세무사 수수료 | 벽지·페인트 등 미관 목적 공사 |
| 발코니 확장, 새시 교체 | 보일러 단순 수리 |
| 난방시설 교체, 방 확장 | 하수도관 청소, 소모품 교체 |
증빙이 없으면 인정받지 못합니다. 세금계산서, 카드 영수증, 계좌이체 내역을 집을 파는 날까지 보관해 두세요. 취득 당시의 중개보수 영수증도 마찬가지입니다.
자주 묻는 질문
양도소득세는 언제 신고하나요?
손해를 보고 팔았는데도 신고해야 하나요?
부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?
계산 결과를 그대로 믿어도 되나요?
주의 — 이 계산기는 일반적인 상황을 전제로 한 간이 계산 도구입니다. 실제 양도소득세는 개별 사정에 따라 크게 달라지며, 계산 결과를 근거로 한 신고나 의사결정에 대해 돈돈댄스는 책임을 지지 않습니다. 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산 서비스나 세무 전문가의 상담을 이용하시기 바랍니다.