전월세 전환율이란
전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 전세보증금 3억원 중 2억원을 월세로 돌린다면, 그 2억원에 전환율을 곱한 금액을 12로 나눈 것이 월세가 됩니다.
월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
예) 3억 → 보증금 1억 + 월세로 전환
전환 보증금 2억 × 4.5% ÷ 12 = 월 75만원
법정 상한 전환율
주택임대차보호법 시행령은 전환율 상한을 다음과 같이 정하고 있습니다.
상한 = min(한국은행 기준금리 + 2%p, 연 10%)
기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%입니다. 다만 이 상한은 기존 계약을 전세에서 월세로 전환할 때 적용되며, 새로 맺는 계약에는 강제되지 않습니다. 시장에서는 법정 상한보다 높은 전환율(5~6%대)이 적용되는 경우가 흔하므로, 계산 결과보다 요구 월세가 높다면 협상 근거로 활용해 보세요.
전세와 월세, 무엇이 유리한가?
단순히 "월세는 소멸성이라 손해"라고 말하기는 어렵습니다. 전세도 보증금에 묶인 돈의 기회비용과 전세대출 이자라는 비용이 있기 때문입니다. 이 계산기는 두 방식의 월 실질 부담을 이렇게 비교합니다.
전세 월 부담 = 전세대출액 × 대출금리 ÷ 12
+ 자기자본 × 기회비용률 ÷ 12
월세 월 부담 = 월세
+ 보증금 대출액 × 대출금리 ÷ 12
+ 보증금 자기자본 × 기회비용률 ÷ 12
− 월세 세액공제(해당 시)
판단의 핵심은 간단합니다. 전세대출 금리가 전월세 전환율보다 낮으면 전세가 유리하고, 반대면 월세가 유리합니다. 예를 들어 전환율 5.5%짜리 월세와 금리 3.8%짜리 전세대출을 비교하면 전세 쪽 이자 부담이 더 작습니다.
숫자 밖에서 함께 봐야 할 것
- 보증금 미반환 위험 — 전세는 목돈이 걸려 있습니다. 등기부등본의 선순위 채권과 근저당을 확인하고, 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입을 검토하세요. 이 위험은 금리 몇 %p로 환산하기 어렵습니다.
- 월세 세액공제 — 무주택 세대주이면서 총급여 8,000만원 이하라면 월세액의 15%(총급여 5,500만원 이하는 17%)를 연 1,000만원 한도로 세액공제받을 수 있습니다. 월 80만원 월세라면 연 144만원가량이 돌아옵니다.
- 현금 흐름 — 전세는 목돈이 필요하고 월세는 매달 나갑니다. 당장의 자금 여력과 이사 계획(2년 뒤 집을 살 계획이 있는지)도 함께 고려하세요.
- 계약갱신요구권 — 임차인은 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있고, 이때 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
계약 전 반드시 확인할 것
전세는 목돈이 걸린 계약입니다. 금리를 몇 %p 아끼는 것보다 보증금을 지키는 것이 훨씬 중요합니다. 순서대로 확인하세요.
- 등기부등본을 직접 뗍니다. 인터넷등기소에서 700원이면 됩니다. 중개사가 보여 주는 것 말고 계약 당일 본인이 다시 확인하세요.
- 선순위 채권을 확인합니다. 근저당권이 설정돼 있다면 그 금액과 내 보증금의 합이 집값을 넘지 않아야 합니다. 넘으면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
- 집주인과 계약자가 같은지 확인합니다. 등기부등본의 소유자와 신분증을 대조하세요. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.
- 확정일자와 전입신고를 즉시 합니다. 잔금을 치른 날 바로 처리해야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 하루만 늦어도 순위가 밀립니다.
- 전세보증금 반환보증에 가입합니다. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증에서 취급합니다. 보증료는 보증금의 0.1~0.2% 수준으로, 보험료 대비 효과가 매우 큽니다.
전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다. 집값이 조금만 떨어져도 보증금이 집값을 넘어서기 때문입니다.
계약 갱신과 임대료 인상
임차인에게는 계약갱신요구권이 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 이때 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 이 권리는 계약당 1회 쓸 수 있어 최대 4년 거주가 보장됩니다.
| 상황 | 적용 |
|---|---|
| 갱신 계약에서 전세 → 월세 전환 | 법정 전환율 상한 적용 (기준금리 + 2%p) |
| 갱신 계약의 임대료 인상 | 5% 이내로 제한 |
| 신규 계약 | 상한 없음 — 당사자 합의로 결정 |
| 집주인 실거주를 이유로 갱신 거절 | 가능. 단 허위였다면 손해배상 청구 가능 |
갱신 시 집주인이 월세 전환을 요구한다면, 이 계산기로 법정 상한 월세를 먼저 계산한 뒤 그 숫자를 근거로 협의하세요. 상한을 넘는 요구는 초과분에 대해 무효를 주장할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
법정 전월세 전환율은 얼마인가요?
임대인이 법정 상한보다 높은 월세를 요구합니다.
반전세(보증부 월세)도 계산되나요?
주의 — 이 계산기는 일반적인 기준으로 계산한 참고 자료입니다. 실제 계약 조건과 법적 효력은 개별 계약 내용과 관련 법령에 따르며, 분쟁이 있는 경우 법률 전문가나 지자체 임대차분쟁조정위원회의 상담을 받으시기 바랍니다.